Zuletzt geprüft: 15. Oktober 2026. Alle Beträge in US-Dollar (USD), bezogen auf US-Immobilien.
Die häufigste Überraschung bei einem ersten HELOC: Der Betrag, den ein Kreditgeber tatsächlich gewährt, ist deutlich kleiner als das Eigenkapital, das man zu haben glaubt. Ist ein Haus 450.000 $ wert und die Restschuld beträgt 220.000 $, beträgt das Eigenkapital auf dem Papier 230.000 $ – eine Kreditlinie in dieser Höhe bietet aber kein üblicher Kreditgeber an. Dieser Ratgeber erklärt die Rechnung dahinter in fünf Beispielen, damit Sie Ihre eigene Zahl grob abschätzen können.
Kreditgeber begrenzen, wie viel Gesamtschuld auf einer Immobilie lasten darf. Diese Grenze heißt kombinierter Beleihungsauslauf (Combined Loan-to-Value, CLTV) und ist ein Prozentsatz des Immobilienwerts. Die neue Linie ist das, was nach Abzug der bestehenden, durch die Immobilie besicherten Schulden von dieser Grenze übrig bleibt:
Maximaler HELOC = (Immobilienwert × maximaler CLTV) − bestehende besicherte Schulden
Der Rechner auf unserer Startseite verwendet genau diese Formel mit Ihrer Restschuld als bestehender Schuld und zeigt 0 statt einer negativen Zahl, wenn die Restschuld die Grenze schon übersteigt. Der CLTV-Wert ist für HELOCs nicht gesetzlich festgelegt; jeder Kreditgeber wählt seinen eigenen, und er kann von Bonität und Objektart abhängen. Viele Anbieter nennen Werte um 80 % bis 85 %; deshalb nutzen wir 80 % als Ausgangsannahme. Prüfen Sie die tatsächliche Grenze beim jeweiligen Kreditgeber.
Immobilienwert 450.000 $, Restschuld 220.000 $, Grenze 80 % CLTV.
Das gesamte Eigenkapital beträgt 230.000 $, die geschätzte Kreditlinie 140.000 $, also etwa 61 %. Die übrigen 90.000 $ sind der Puffer, den der Kreditgeber in der Immobilie belassen will.
Gleiches Haus (450.000 $) und gleiche Restschuld (220.000 $), nur die Grenze des Kreditgebers ändert sich:
| CLTV-Grenze | Maximale Gesamtschuld | Geschätzter HELOC |
|---|---|---|
| 70 % | 315.000 $ | 95.000 $ |
| 80 % | 360.000 $ | 140.000 $ |
| 85 % | 382.500 $ | 162.500 $ |
Fünfzehn Prozentpunkte Unterschied verschieben die Schätzung um 67.500 $. Deshalb empfehlen wir, den Rechner mit einer vorsichtigen und einer großzügigen Annahme zu testen, statt einem einzelnen Ergebnis zu vertrauen.
Wert 300.000 $, Restschuld 250.000 $, Grenze 80 %.
Auf dem Papier gibt es 50.000 $ Eigenkapital, aber bei einer Grenze von 80 % keinen Spielraum für einen HELOC, weil die bestehende Hypothek schon mehr ausnutzt, als der Kreditgeber insgesamt erlaubt. Das ist typisch für Käufer mit geringer Anzahlung oder Immobilien, die an Wert verloren haben.
Wert 600.000 $, Restschuld 380.000 $, Grenze 85 %.
Selbst bei großzügigen 85 % beträgt die Linie 130.000 $ bei 220.000 $ Gesamteigenkapital.
Diesen Fall bildet unser Rechner nicht direkt ab, und er ist wichtig. Angenommen, Ihre Immobilie ist 500.000 $ wert, die erste Hypothek beträgt 300.000 $, und Sie haben bereits eine Eigenkapitallinie mit 40.000 $ Rahmen, von der Sie 10.000 $ abgerufen haben. Bei einer Grenze von 80 %:
Würden Sie nur die 300.000 $ eingeben, zeigte der Rechner 100.000 $ und überschätzte den Spielraum um 40.000 $. Der Selling Guide von Fannie Mae etwa besagt, dass der volle Betrag eines HELOC in die kombinierte Kennzahl eingeht, ob Mittel abgerufen wurden oder nicht. Andere Kreditgeber verfahren möglicherweise anders; rechnen Sie den bestehenden Rahmen daher als Schuld hinzu und tragen Sie die Summe im Feld Restschuld ein.
Die Schätzung zeigt, wie viel Sie möglicherweise erreichen könnten, nicht, wie viel Sie leihen sollten. Jeder abgerufene Dollar muss mit Zinsen zurückgezahlt werden, meist zu variablem Zins, und die Linie ist durch Ihr Haus besichert. Lesen Sie vor der Entscheidung, wie sich die Rate nach der Abrufphase verändert.