Schätzen Sie Ihr verfügbares Eigenkapital und eine mögliche Kreditlinie — kostenlos und privat.
Setzt voraus, dass keine weiteren Kredite oder Kreditlinien durch diese Immobilie besichert sind. Eine zweite Hypothek, ein Eigenkapitaldarlehen oder ein bestehender HELOC verringern die Schätzung – addieren Sie diese Salden (bei bestehenden Linien den vollen Rahmen) zur Restschuld. Alle Beträge in US-Dollar.
Ein "Home Equity Line of Credit" (HELOC) ist ein in den USA weit verbreitetes Finanzprodukt: eine revolvierende Kreditlinie, die durch das im eigenen Haus aufgebaute Eigenkapital besichert ist. Ein solches Produkt existiert in dieser Form nicht in Deutschland, Österreich oder der Schweiz — es gibt hierzulande kein direktes Äquivalent mit identischer Struktur. Dieser Rechner richtet sich an Nutzer, die das US-amerikanische HELOC-Konzept verstehen möchten, etwa weil sie eine Immobilie in den USA besitzen, planen zu erwerben, oder sich einfach für die Mechanik interessieren. Amerikanische Kreditgeber begrenzen die gesamte Beleihung (bestehende Hypothek plus neue Kreditlinie) in der Regel auf einen maximalen kombinierten Beleihungsauslauf (Combined Loan-to-Value, kurz CLTV) — dieser Prozentsatz variiert je nach Kreditgeber und Bonität erheblich.
Formel: Maximale Kreditlinie = (Immobilienwert × maximale Beleihungsgrenze) − Restschuld.
Ein Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 450.000 $ mit einer Beleihungsgrenze von 80% und einer Restschuld von 220.000 $ ergibt sich: 450.000 $ × 0,80 = 360.000 $ maximale Gesamtbeleihung, abzüglich der 220.000 $ Restschuld bleiben geschätzte 140.000 $ potenzielle Kreditlinie — noch bevor Bonität und weitere Kreditvergabekriterien des jeweiligen Kreditgebers berücksichtigt werden.
Der geschätzte Immobilienwert ist die Grundlage der gesamten Rechnung. Eine realistische, eher vorsichtige Schätzung anhand vergleichbarer Verkäufe oder eines aktuellen Gutachtens führt zu einem verlässlicheren Ergebnis als ein optimistischer Wunschwert. Die Restschuld der Hypothek wird direkt von der maximalen Gesamtbeleihung abgezogen — ein veralteter Kontoauszug kann das Ergebnis spürbar verzerren, daher lohnt sich die Verwendung des aktuellsten verfügbaren Saldos. Die maximale Beleihungsgrenze ist die Kennzahl mit der größten Schwankungsbreite zwischen einzelnen Kreditgebern und Bonitätsprofilen; sie sollte als Ausgangsannahme zum Testen verstanden werden, nicht als Zusage eines bestimmten Anbieters.
Ein häufiger Fehler ist, eine hohe verfügbare Kreditlinie mit tatsächlich verfügbarem Geld zu verwechseln — jeder abgerufene Dollar ist ein Kredit, der verzinst und zurückgezahlt werden muss. Ein zweiter Fehler ist, das Risiko variabler Zinssätze zu unterschätzen: Die meisten HELOCs verwenden variable Zinsen, sodass die Rate auf einen bereits abgerufenen Betrag später steigen kann, selbst wenn kein weiterer Betrag abgerufen wird. Ein dritter Fehler ist, ohne einen Rückzahlungsplan für die spätere Tilgungsphase zu leihen, wenn sich die Zahlungsstruktur meist deutlich erhöht.
Angenommen, eine Immobilie ist 500.000 $ wert, und die Restschuld der bestehenden Hypothek beträgt 300.000 $. Das gesamte Eigenkapital — also der Betrag, der nach einem vollständigen Verkauf und der Ablösung der Hypothek übrig bliebe — liegt bei 200.000 $. Das ist jedoch nicht dieselbe Zahl wie die maximale Kreditlinie, die ein Kreditgeber tatsächlich gewähren würde. Begrenzt ein Kreditgeber die Gesamtbeleihung auf 80% CLTV, ergibt sich eine maximale Gesamtverschuldung von 500.000 $ × 0,80 = 400.000 $. Zieht man die Restschuld von 300.000 $ ab, bleibt eine geschätzte maximale Kreditlinie von 100.000 $ — also nur die Hälfte des gesamten Eigenkapitals, nicht der volle Betrag. Diese Lücke zwischen "gesamtem Eigenkapital" und "tatsächlich zugänglichem Eigenkapital" ist einer der häufigsten Verständnisfehler bei diesem Produkt, und genau diesen Unterschied soll dieser Rechner verdeutlichen.
Das deutsche, österreichische und schweizerische Hypothekensystem funktioniert grundlegend anders als das US-amerikanische. Anstelle einer nachrangig eingetragenen, revolvierenden Kreditlinie mit variabler Verzinsung sind in diesen Ländern eher klassische Umschuldungen, zusätzliche grundpfandrechtlich besicherte Darlehen oder Rahmenkredite mit fester Laufzeit üblich. Wer eine US-Immobilie besitzt oder erwägt, eine zu erwerben, begegnet dem HELOC-Konzept möglicherweise zum ersten Mal — dieser Rechner und die begleitenden Inhalte sollen genau diese Lücke im Verständnis schließen, ohne ein Produkt zu bewerben, das es im deutschsprachigen Raum in dieser Form gar nicht gibt.